L’integrazione tra grande distribuzione e residenziale sta diventando una delle direttrici più interessanti dell’urbanistica commerciale negli Stati Uniti. Il progetto annunciato da Costco a Los Angeles, che prevede la realizzazione di un magazzino inserito alla base di un complesso di edilizia abitativa a prezzi accessibili, rappresenta un caso emblematico di questa evoluzione.
Nel quartiere di Baldwin Village, il retailer prevede di sviluppare uno store inserito in un edificio che ospiterà circa 800 appartamenti, di cui una quota significativa destinata a residenti a basso reddito. L’operazione unisce funzioni commerciali e sociali, posizionando il punto vendita come infrastruttura di prossimità per centinaia di famiglie.
Il modello non è del tutto inedito. Nell’area metropolitana di Washington D.C., a Tysons, in Virginia, diversi progetti mixed-use hanno già integrato retail alimentare e residenze. Nel 2019 Whole Foods Market ha inaugurato il proprio flagship Mid-Atlantic all’interno di un edificio con appartamenti ai piani superiori, consolidando l’idea di supermercato come “anchor tenant” di quartieri ad alta densità.
La logica è chiara: ridurre la necessità di spostamenti in auto e favorire comunità “walkable”, dove vivere, lavorare e fare la spesa nello stesso isolato. Per le città che attraggono grandi aziende e nuovi residenti, questo approccio consente di ottimizzare gli spazi e contenere l’impatto sul traffico urbano.
Nel caso di Costco, la leva immobiliare è altrettanto strategica. Un magazzino tradizionale richiede in genere tra i 14 e i 16 acri di superficie, mentre il progetto di Los Angeles ne utilizzerà soltanto cinque. In contesti urbani dove il terreno è scarso e costoso, la verticalizzazione e la condivisione degli spazi rappresentano una risposta concreta.
Il fenomeno si inserisce in un trend più ampio. Tra il 2012 e il 2021 il numero di progetti “live-work-play” completati ogni anno negli Stati Uniti è quadruplicato, secondo analisi di mercato immobiliare. Si tratta di sviluppi che combinano residenziale, ristorazione, uffici e retail in un’unica piattaforma integrata.
Per i retailer alimentari, questi contesti offrono vantaggi tangibili. Il traffico pedonale nei complessi mixed-use può risultare superiore del 20-30% rispetto alle location retail tradizionali, generando maggiore frequenza di visita e fidelizzazione naturale dei residenti.
Al tempo stesso emergono nuove complessità. La presenza di più stakeholder – sviluppatori, investitori, amministrazioni locali e operatori commerciali – richiede un coordinamento accurato, soprattutto per aspetti logistici come accessi, parcheggi e movimentazione dei mezzi pesanti.
Anche i costi di occupazione possono risultare più elevati: gli affitti negli sviluppi misti tendono a superare del 10-20% quelli dei centri commerciali tradizionali. Tuttavia, la garanzia di una base di clienti stabile, costituita dagli stessi residenti dell’edificio, compensa in parte l’incremento dei canoni.
L’inserimento di supermercati ai piani terra di edifici residenziali non è più un’eccezione ma una tendenza strutturale nei quartieri ad alta densità. L’evoluzione del format urbano suggerisce che la GDO, soprattutto nei grandi centri metropolitani, continuerà a integrarsi con l’housing per massimizzare efficienza immobiliare e prossimità al consumatore.
